旅人の旅　エピソードⅡ

　先日、私が代理した簡易裁判所の事件について、控訴を受け、長崎の地方裁判所に行ってきました。事件は建物の賃貸借をめぐるトラブルで、一審は勝訴しましたが、控訴を受けたものです。日本は三審制ですので、裁判の判決に不服があれば、上級の裁判所に上訴できるのです。

　私たち司法書士は、簡易裁判所の代理権しかありませんので、控訴事件は、代理ができません。そこで、ご本人と一緒に裁判所に行き、傍聴席から見ておりました。

　事件自体は、事実に争いはないため、すぐに終わったのですが、私は自分で代理した事件が控訴されたのは、初めてでしたので、よい経験ができました。

　控訴事件では、裁判官が３人になることを知りました。それに、原告が被控訴人になる時は、第一審とは座る位置が逆になります。

　さて、最近、過払い金請求事件で、とある会社との和解が難しくなっています。そのサラ金会社からの提示額が、過払い金の４割程度、これでは、和解出来ませんので、裁判をします。しかし、裁判でも特に争うわけでもなく、ただ、４割程度の和解額を提示してくるだけです。

　結構、大手のサラ金会社なので、この対応をどう見るべきか？本当に会社自体が危ないのか？・・・頭を悩ませているところです。

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　中間省略登記という言葉は、一般の方には馴染みの薄い言葉ですが、不動産取引に関わる人には、興味のある事だと思います。

　不動産の売買によって、その名義の変更等を公示することを登記するといいますが、その中で、ＡさんがＢさんに土地を売り、ＢさんがＣさんに同じ土地を売った場合にＡから直接Ｃに名義を変える登記を中間省略登記といいます。　

　不動産登記は、現在の権利関係だけでなく、権利変動の過程も忠実に公示することを目的としますので、この中間省略登記は認められず、Ａ→Ｂ→Ｃという登記をしなければなりません。

　ところが、この中間省略登記が認められた　のです。（この表現は、本当は正しくはありません）

　不動産屋さん等で、少し誤解されている方も多いので、ご説明をします。

　中間省略登記が認められたというのは、ＡＢＣの三者が売買等に関与する場合があっても、「第三者のためにする契約」又は「買主の地位の譲渡」により、実体上（ここがポイントです）、所有権がＡ→Ｃと直接に移転し、中間者Ｂを経由しないときは、Ａ→Ｃという登記が可能であるという意味です。

　つまり、、「第三者のためにする契約」又は「買主の地位の譲渡」という契約手法を使って売買契約を行う場合は、中間者Ｂが関与していても、所有権はＡ→Ｃに実体上直接、移転するのだから、直接登記できるのです。

　この契約手法を使えば、Ｂは所有権を取得していないので、Ｂを省略している訳ではないのです。小難しい法律論ですので、実務上はあまり関係はないところかもしれません。宅建業界からの要望により、ＡＣ直接移転登記を可能とするために法務省などが理論づけをしたものだと思います。

　しかし、これは、不動産業界にとっては、大きなメリットだと思います。

　不動産業者は、これまで、現実にＢの立場で取引に関与していたことが多かったと思います。この場合、これまでは、ＡからＣに名義を変えるために２回登記を行っていたところを１回でできるようになるからです。

　これは、登記費用の軽減につながり、取引の活性化につながるでしょう。

　しかし、問題が無いわけではありません。このような直接移転登記を行うには、、「第三者のためにする契約」又は「買主の地位の譲渡」という契約手法を使わなければなりません。まず、買主の地位の譲渡を使う場合、中間者Ｂが宅建業者でも宅地建物取引業方の適用がないため、瑕疵担保責任や重要事項説明義務等の業法上の規定が課されないとされているので、買主Ｃ　の保護をどのように行うか　という問題があります。　第三者のためにする契約の場合について、ＢＣ間の契約をどのような契約にするかで、上記のような問題が生じることもありますし、権利移転時期についても注意が必要です。

　どちらにしても、通常の売買と比べて、仲介業者、立会いの司法書士には、高度な説明責任が求められると思われます。

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　債務整理の事件を手がけていると、カードでローンを組み高価な買い物をしている方がおられます。それは、しょうがないのですが、例えば、騙されて何十万円もするような浄水器や美容器具等を買ったり、商品自体欠陥だったりして、本来ならお金を払わなくてもいいのに、ローンを組んだせいで支払いを続けている方がいます。

　商品を売りつけた会社は、連絡をとろうにも、連絡がつかず、カード会社から請求がきて、仕方なく払い続けている。これは、このローンの構造によります。つまり、商品をローンで購入すると、売った業者は、お金をカード会社から貰います。そして、カード会社は、そのお金に高い手数料をつけて、買った人に請求するのです。

　つまり、売った業者は、もうお金を貰っていますので、うてあってくれません。それどころか、実在さえ怪しい会社もあります。一方、カード会社はそのような怪しい会社でさえお金を立て替えて払ってますので、買主に請求をするのです。

　このような時、カード会社に、いくら騙された・・・と言っても、カード会社が騙した訳ではありませんので、それは売った会社に言ってくれ、と言うでしょう。それでは、どうするか？

　このようなローンでの買い物は、割賦販売法という法律で規定されています。その中に、抗弁の接続という規定があります。これは、売った業者に対して、お金を払わないで良い理由があれば、それをカード会社にも言うことが出来、支払を拒否できるというものです。

　これにより、例えば、騙されて購入したのだから、契約を解除する旨を会社に主張し、カード会社には、契約を解除したのだから

支払をしない旨を主張できるという訳です。

　ただ、現在の法律では、支払はストップできても、支払い済みのお金の返還は難しいのが現状です。このあたりは法律が改正されるようです。しかし、現在は、まだ、カード会社の管理責任等による損害賠償等という形で請求してはいますが、裁判でも認められないケースが多いように感じます。

　↓バイオハザード５　一応クリアーしました（イージーで・・・）

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　私は、現在、何人かの方の成年後見人になっております。成年後見人とは、痴呆や精神的な障害、病気などのため、事理を自己で判断できなくなった方の代わりに、法律行為などを行う人のことです。

　最近は、判断能力の低下したお年寄りを狙った悪質商法や事件などが多く、これから更にその重要性は増してくるものと思われます。しかし、この成年後見等の手続きでは、後見人等にかなり大きな負担がかかってきます。その一方で、後見人への報酬はその本人の財産から裁判所が決定した額が支払われることになるので、財産が無い方の後見では、報酬が殆ど支払われず、ボランティアのような事案もあります。

　これから、更に高齢化していく社会においては、後見人に対する、国からの補助等の制度があってもいいのではないかと感じます。

　さて、成年後見人になると、その人の生活全般を考える必要があります。仕事にも就けない方もいますので、年金や保険の見直しも必要になってくるのです。しかし、司法書士は、こういったものは専門外なのです。私がお受けしている案件でも、年金等の見直しが必要だと思うのですが、私は、全くの素人です。

　そこで、この年金、保険のプロである社会保険労務士さんにお力添えを頂く必要が出てきます。このように事件によっては、他の士業の方の力が必要なことも多く、人脈って大事だなぁと感じております。

　話は変わって、最近、債務整理の関係で気になることがあるので、少し書きます。今年の初めに最高裁が過払い金の消滅時効について判断を下しました。取引の終了から消滅時効は進行する・・・等という判断で、これ自体はよかったよかった、と思っておりました。

　しかし、この後、この判断を引用し、地裁の判決ですが、嫌な判決が出ております。消滅時効の起算点が取引の終了からであれば、取引の終了から、過払い金の利息が発生する・・・というものです。

　これには、サラ金会社大喜びです。事案によって異なるでしょうが、過払い金の利息が大幅に減り、支払うお金が減るからです。実際にこのような主張を行ってきているサラ金会社も増えているようで、再び、火種となってくるようです・・・・

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　昨日、私の所属する大村商工会議所青年部の例会がありました。その中で、九州経済調査協会の方のセミナーを聞くことが出来ました。内容的には、あまりいい話はありませんでした・・・

　私の事務所でも例年に比べて、登記件数は減っています。不動産が動かない以上、仕方ないところです。

　このように、経済が冷え切っている状況ですので、お客さんには、少しでも景気のいい話をしたいものです。過払い金の相談を受けていると、引き直し計算をした結果の過払い金額が、そのまま戻ってくると思っている方がいらっしゃいます。

　「全部、戻ってきます」と景気のいい話をしたいところですが、なかなかそうはいかないのが現状です。

　まずは、内容に争いがある場合があります。取引の分断はよく争いになります。取引の途中で完済があったり、別の契約を結んだりしている時です。また、そのような争いがなくても、単純に「まけてくれ」というパターンもあります。

　サラ金会社もきついのか、最近は、任意での和解がまとまりにくく、裁判になるケースが倍増しております。

　できるだけ多くの過払い金を回収し、家計の景気ぐらいよくしたいところです

　↓ホームページも更新しなくては・・・

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　前回と前々回のブログ、タイトルが同じでした。偶然です。と、言うか間隔が空きすぎてたので、何を書いたか忘れてました。

　さて、今日は成年後見の関係で島原まで行って来ました。この後見業務、やはり負担が大きいです。しかし、受任した以上は、責任を果たしたいと思っております。

　ある方の債務整理の話を一つ。

　私は、債務整理事件で、あまり、破産は進めません。収入がある方なら、個人再生を進めることが多いです。

　ある債務整理のお客さんで、過払い金を１００万円ほど取り戻したのですが、残債務が３００万円ほどありましたので、個人再生を進めました。個人再生なら、過払い金をそのまま返済にまわせば、差し引き額２００万円を払わずに整理ができそうだったからです。

　しかし、その方は、どうしても任意整理がよいということで、返済額は３００万円弱、将来利息のみカットという和解内容になりそうです。「どうしても、払いたい」という希望ですので、そのとおりしています。

　個人再生が裁判手続きだから、敬遠されるのかもしれませんが、個人再生は、私は非常に使い勝手がいい手続きだと思います。

　今後、過払い金等が出ない方の債務整理では、個人再生が多用されるのではないかと思います。

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　２月には９回更新したブログでしたが、３月は５回でした。更新も大変だと感じます。１日に何回も更新する人もいるようですが、すごいと感心します。

　先日、公証人さんとお話をしたのですが、遺言書の話題になりました。遺言書を作る人の割合は、まだまだ少ないとのことでした。

　最近、相続手続きの依頼が多いですが、遺言書が無い人が大部分です。

　遺言書がないために、何十人という相続人全員から実印と印鑑証明書を集めなければならない方もいます。もし、一人でも印鑑を押さない人がいれば、アウトです。裁判上の調停等をするしかありません。特に、ご夫婦に子供さんがいない方で、ご兄弟が多い方は、遺言書を残すようにして欲しいです。

　「うちの子供たちは大丈夫です」とおっしゃる方がよくいますが、相続は子供さんだけの問題ではありません。その子供さんの奥さん、ご主人もいます。残された方のためにも遺言書を残すことをおすすめします。

　さて、他に何か書こうかと思いましたが・・・・次回にします

　↓相続だけで無く、なんでもご相談下さい

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